«Сарафанне радіо» та турбота про клієнта: професійні секрети «Волинського агентства нерухомості»

Як працюють ріелтори у Луцьку, кого хвалять забудовники та як працює «сарафанне радіо» на ринку нерухомості? Про це та інше – у розмові з досвідченим ріелтором, директоркою «Волинського агентства нерухомості» Ларисою Мусійчук.

"Реальні ціни, за якими продаються квартири, знає лише ріелтор"

- Яку вигоду від співпраці з ріелторами мають покупці?

- По-перше, ми зараз працюємо по ексклюзивним договорам. Коли продавець має якусь власність, він наймає ріелтора для того, щоб продати нерухомість по максимальній ціні. Реальні ціни, за якими продаються квартири знає лише ріелтор, який володіє інформацією про вартість житла сьогодні.

Наприклад, на Привокзальному районі Луцька квартира може вартувати від 16 до 25 000 доларів і визначити ціну своєї квартири складно.

Вихід на ринок з неправильною ціною перетворюється у довготривалий процес продажу і, чим більше знають про продаж квартири, тим більше вона «замилюється», а цікавість до житла зникає.

У нас є спільнота ріелторів у Луцьку, тож ми працюємо по системі партнерських продажів і обмінюємося інформацією про ринок нерухомості. У місті так працюють 82 ріелтори.

Для покупців теж саме. Людина звернулася з певними вимогами та бюджетом і ми підписуємо договір. Якщо квартиру знайшли у спільній базі, нам послуги не оплачуються. Дуже часто покупцям це обходиться без комісійних.

За останні півроку половина угод – це партнерські продажі. Встановити пересічній людині ціну на квартиру важко. Ми працюємо, щоб продавати житло зі збільшенням ціни, коли є декілька покупців. Хтось називає це аукціоном, але власник має вигоду. Чудовий приклад, коли перша цифра була 28 000 доларів, а остання пропозиція - 35 000.

"Найчастіше спрацьовує "сарафанне радіо"

- Як знайти хорошого ріелтора? На що слід звернути увагу?

- Ріелтора вибирають за рекомендаціями знайомих, близьких, тих, хто вже щось продавав чи купував. Завжди варто звертати увагу на фірму, в якій працює ріелтор, досвід роботи, освіченість та розвиток.

Ми, Волинське агентство нерухомості, приміром, нещодавно повернулися з майстер-класу канадського ріелтора Зінаїди Габріель, яка з 1984 року працює на ринку нерухомості, переймали досвід з-за кордону. Раз на рік проходимо сертифікацію діяльності на базі Асоціації фахівців з нерухомості. Тож потрібно враховувати репутацію ріелтора і фірми, у якій він працює.

"Забудовник лише себе похвалить"

- З якими забудовниками співпрацює «Волинське агентство нерухомості» у Луцьку?

- Співпрацюємо з усіма забудовниками, які є у Луцьку. Моніторимо завжди хто будує, що будує і як будує, а також ціни та відгуки тих, хто вже проживає в новобудовах.

Співпрацюємо з усіма, бо працюємо на клієнта і хочемо обрати найкращий варіант для нього. Зазвичай пропонуємо усі житлові комплекси у місті, які відповідають запитам покупця і він робить вибір. Звичайно клієнт може і сам купувати житло, але забудовник лише себе похвалить і скаже, що збудує «золоті гори», а я - реально розповім, як вони будують.

Біда в тому, що у місті лише декілька забудовників будують комплексно, серед яких «Супернова», «ЛДБК», «Луцьксантехмонтаж». У кожного є плюси і мінуси. Озвучую клієнту якість будівництва та внутрішніх робіт, продуманість планування. Дуже часто забудовники не звертаються до ріелторів, а потім дивуються, чому не продаються квартири.

"В Україні є обмежувальні закони, яких мало хто дотримується"

- На скільки сьогодні відповідальні місцеві забудовники? Чи були такі, з якими припиняли співпрацю?

- В Луцьку великих афер я не зустрічала, лише «Егоїст» на Соборності,  будівництво якого то починається, то зупиняється.

Після кризи 2008 року були у нас два будинки у невизначеному стані - «Західпромбуд» і «Рідний дім». Однак, люди своїми силами добудували, але на це у них пішло 9 років, сплачували кредити, не маючи житла.

Співпрацю із забудовниками ми не припиняли, я лиш можу клієнтам радити купувати в певного забудовника або не радити.

Якщо людина хоче купувати житло у певного забудовника, я перевірю документацію. Багато людей керується емоціями, коли сподобалося певне місце, зовнішній вигляд новобудови і ціна. Однак, вони не знають якості будівництва і погано уявляють, як будуть жити в цьому будинку. Забудовники будують так, як їм вигідно, а клієнти обирають житло, в якому житимуть довгий час, тож мають враховувати усе: від школи до парковки.

"Рівень корупції, вартість земельної ділянки теж впливає на ціну"

- Чи завищують ціни забудовники?

- Я б не сказала, що забудовники завищують ціни. У них непогана рентабельність, але ціни такі у нас в місті. Наприклад у Хмельницькому 7-8 тисяч за квадратний метр квартири. Наскільки там якість краща і, що пропонується в комплексі та додаткових послугах, а саме закінченість будівництва, я не знаю. Забудовники закладають ту рентабельність, яку вважають за потрібне, адже і у них є ризики.

За деякими опитуваннями, які нещодавно булипроведені серед забудовників та ріелторів, рівень корупції становить до 30% від вартості житла.

- Який мінімальний бюджет потрібен для купівлі житла у Луцьку?

- У Луцьку найдешевша квартира сьогодні – 8 000 доларів. Це старий будинок, квартира без ремонту і часткові зручності. Ще є гуртожитки, ціна близько 8 – 10 000 доларів.

"Іноді клієнти не знають, що вони хочуть"

- Який фактор вирішальний у рішенні придбати житло? На що покупці звертають увагу?

- Перш за все є бюджет, або плани, як люди мають компенсувати покупку. По-друге потреба, скільки членів в сім’ї, далі район, віддаленість, розвиток інфраструктури. Після цього обираємо вторинний чи первинний ринок, тож факторів у рішенні придбати житло дуже багато.

- Як часто покупцям пропонують житло у кредит? Чи користуються лучани такою пропозицією?

- Хто має стабільний заробіток, кредит – не проблема, однак довіра до банків – підірвана. Банки відкрили кредитування для тих, хто має стабільний дохід. Це стосується вторинного ринку. А на первинному ринку зараз забудовники дають відстрочку платежу. Ви вносите не менше 30 % вартості, а далі дають відстрочку. Наприклад, «Супернова» зробили з Кредобанком акцію, що спочатку забудовник дає відтермінування до кінця забудови, а далі банк кредитує.

"Усе залежить від власних вподобань"

- Лучан більше цікавлять квартири у місті чи на околиці?

- В лучан сьогодні прослідковується районування: хто любить ГПЗ, то там і купує житло для дітей. За містом вже розрослися села, тож можна сказати, що на околиці люди теж люблять жити. За останній час розбудувалися Забороль, Боротин, Струмівка, Рованці.

"Нерухомість дуже пов’язана з економікою"

- Який прогноз на ринку нерухомості Луцька у 2018 році?

- Коли ми бачимо коливання в економіці, це відображається на нерухомості. Поки не буде широка й низька процентна ставка на кредитування житла чи не запрацюють якісь програми з кредитування нерухомості, до тих пір я не бачу мотивів до зростання чи зниження ціни. Я думаю у 2018 році будуть стабільні ціни. Не хочу робити прогноз, але зараз тенденцій до падіння і підйому цін я не бачу.