Участь нотаріуса як спеціального суб’єкта у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно

        Суттєві зміни відбулися за останній час у сфері нормативного  регулювання системи державної реєстрації  земельних ділянок та речових прав на нерухоме майно. Ці зміни були пов’язані насамперед з розвитком держави, а також суспільних відносин щодо переходу прав власності на майно. З посиланням на громадську думку та на виконання п.80.1.2 НАЦІОНАЛЬНОГО ПЛАНУ ДІЙ  на 2012 рік щодо впровадження Програми економічних реформ на 2010 – 2014 роки  "Заможне суспільство, конкурентоспроможна економіка, ефективна держава", затвердженим Указом Президента України, був прийнятий Закон України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення та спрощення процедури державної реєстрації земельних ділянок та речових прав на нерухоме майно”. Частина положень цього Закону набирає чинності з 1 січня 2013, відповідно до яких були внесені зміни до Закону України «Про нотаріат», Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Закону України «Про страхування». Основним нововеденням є участь нотаріуса як спеціального суб’єкта у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Це положення закріплено ч.1 ст.9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».  Також Закон України «Про нотаріат»  був доповнений статтею 461, в якій розкриваються аспекти щодо повноважень нотаріусів у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.    Ця стаття має такий зміст: «Нотаріус під час вчинення нотаріальних дій з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва має доступ та користується Державним реєстром речових прав на нерухоме майно. Нотаріус є спеціальним суб’єктом, на якого покладаються функції державного реєстратора прав на нерухоме майно відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і який має печатку такого реєстратора. Користування Державним реєстром речових прав на нерухоме майно здійснюється безпосередньо нотаріусом, який вчиняє відповідну нотаріальну дію. Нотаріус під час вчинення нотаріальних дій з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва здійснює пошук у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомостей про зареєстровані речові права на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, обтяження таких прав та за його результатами формує витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, який залишається у справі державної нотаріальної контори чи приватного нотаріуса". Зміни до Закону України «Про нотаріат» також стосуються положень статті 28, а саме порядку страхування цивільної відповідальності приватного нотаріуса. Цією нормою закріплений порядок забезпечення відшкодування шкоди внаслідок перш за все вчиненої нотаріальної дії, а також здійснення функцій державного реєстратора прав на нерухоме майно відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Відповідно до цього було доповнено  частину 1 ст.7 Закону України «Про страхування» пунктом 45, який регламентує обов’язковість страхування цивільно-правової відповідальності приватного нотаріуса.

         Частиною 2 статті 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» вказані функції нотаріуса  як спеціального суб’єкта реєстрації. До них відносяться:

·         встановлення   відповідності   заявлених   прав   і  поданих документів   вимогам   законодавства,    а    також    відсутність суперечностей  між  заявленими  та  вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями;
·         прийом  рішення  про  державну  реєстрацію  прав  та  їх обтяжень,  про  відмову  в державній реєстрації, про її зупинення, внесення змін до Державного реєстру прав;·         відкриває і  закриває  розділи  Державного  реєстру  прав, вносить до них відповідні записи;
·         присвоює  реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна під час проведення державної реєстрації;
·         надає інформацію з Державного реєстру прав або відмовляє у її наданні;·         у разі потреби вимагає подання передбачених законодавством додаткових документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень;
·         здійснення інших повноважень відповідно до вказаного Закону та інших нормативно-правових актів.          
         Думка про аналіз цього питання  лише зі сторони закріплення правового статуса нотаріуса як державного реєстратора є помилковою. Треба також вказати на важливіші аспекти «нової» роботи нотаріуса, які зроблять її більш чіткою, конкретною та оперативною. Перш за все розкриття положень Наказу Міністерства юстиції України від 26.12.2011 №3601/5 «Про затвердження форм рішень державного реєстратора прав на нерухоме майно та вимог до їх оформлення».  Відповідно до цього нормативного акту затверджені такі форми документів(рішень):
·         про розгляд заяви;
·         про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень;
·         про відновлення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень;
·         про залишення заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень без розгляду у зв'язку з її відкликанням;
·         про відмову у задоволенні заяви про відкликання заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень;
·         про державну реєстрацію прав та їх обтяжень;
·         про відмову у державній реєстрації  прав та їх обтяжень;
·         про закриття розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи;
·         про залишення заяви про взяття на облік безхазяйного нерухомого майна без розгляду у зв'язку з її відкликанням;
·         про відмову у задоволенні заяви про відкликання заяви про взяття на облік безхазяйного нерухомого майна;
·         про взяття на облік безхазяйного нерухомого майна;
·         про відмову у взятті на облік безхазяйного нерухомого майна;
·         про відмову у наданні інформації з Державного реєстру речових прав 
на нерухоме майно;
·         про зупинення державної реєстрації прав;
·         про відмову у зупиненні державної реєстрації прав;
·         про відновлення державної реєстрації прав;
·         про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
·         про відмову у внесенні змін до запису Державного реєстру речових
прав на нерухоме майно;
·         про скасування запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
·         про відмову у скасуванні запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
·         про відкриття закритого розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи;
·         щодо отримання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за результатом розгляду запиту.
          Важливе питання, пов’язане з державною реєстрацією, стосується порядку проведення такої  реєстрації  прав та їх обтяжень. Розділ IV Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» присвячений цій проблемі.Насамперед треба вказати головні етапи реалізації такого порядку, а саме:
·         прийняття  і  перевірка  документів,  що   подаються   для державної реєстрації прав та їх обтяжень, реєстрація заяви;
·         встановлення  факту  відсутності  підстав  для  відмови  в державній реєстрації прав та їх обтяжень, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та/або їх обтяжень;
·         прийняття  рішення  про  державну  реєстрацію  прав  та їх обтяжень, відмову в ній або зупинення державної реєстрації;
·         внесення записів до Державного реєстру прав;
·         надання    витягів   з   Державного   реєстру   прав   про зареєстровані права та/або їх обтяження.           
        Окреме питання треба приділити поданню заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. Заява   про   державну  реєстрацію  прав  та  їх  обтяжень подається  до  органу  державної  реєстрації  прав у паперовій або електронній формі. Заява про державну реєстрацію прав власності, реєстрація яких проведена  відповідно  до  законодавства,  що  діяло  на момент їх виникнення,  під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом   незавершеного  будівництва  подається  нотаріусу,  який вчиняє  таку  дію. У  разі  виникнення,  переходу або припинення права власності на житловий будинок, будівлю або споруду з одночасним виникненням, переходом  або  припиненням  речових  прав на земельну ділянку, на якій   вони   розташовані,   подається  одна  заява  про  державну реєстрацію  прав  та  їх обтяжень на такі об'єкти. Разом  із  заявою  про  державну  реєстрацію  прав  та їх обтяжень   у   паперовій  формі  подаються  оригінали  документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень, їх копії, засвідчені в установленому порядку. Заява про державну  реєстрацію  прав  та  їх обтяжень  не приймається  у  разі відсутності документа,  що підтверджує оплату 
 послуг з державної реєстрації прав та їх обтяжень. Заява  про  державну  реєстрацію  прав та їх обтяжень може бути  відкликана  до  прийняття державним реєстратором рішення про державну  реєстрацію  прав  та  їх  обтяжень,  відмову в державній реєстрації.Текст  документів,  що  подаються для державної реєстрації прав та їх обтяжень,  повинен бути написаний розбірливо. Прізвище, ім'я,  по  батькові фізичних осіб та їх місце проживання,  а також найменування юридичних осіб та їх  місцезнаходження  повинні  бути написані повністю. Не   приймаються  для  державної  реєстрації  прав  та  їх обтяжень документи  з  підчищеннями  або  дописками,  закресленими словами  та іншими не обумовленими в них виправленнями,  заповнені олівцем,  а також з пошкодженнями,  які не дають змоги  однозначно тлумачити їх зміст. Документи, що встановлюють виникнення, перехід, припинення прав  на  нерухоме  майно та їх обтяжень і подаються для державної реєстрації  прав,  повинні  відповідати  вимогам законодавства.     
      Важливу увагу треба приділити питання присвоєння об’єкту нерухомого майна реєстраційного номера. Постанова Кабінету Міністрів України від 8 грудня 2010 року №1117 «Про ідентифікацію об'єктів нерухомого майна для державної реєстрації прав на них» розкриває поняття реєстраційного номера об’єкта нерухомого майна. Реєстраційним номером об'єкта  нерухомого  є  індивідуальний номер,  який присвоюється кожному  окремо  визначеному  об'єкту  нерухомого  майна  під  час проведення  державної  реєстрації  права  власності на об'єкт,  не повторюється на всій території  України  і  залишається  незмінним протягом усього часу існування такого об'єкта.  Реєстраційний номер складається з цифр,  що розміщуються в певній послідовності та утворюють числа  натурального  ряду,  який формується   автоматично  за  допомогою  програмного  забезпечення Державного реєстру прав під час  проведення  державної  реєстрації права  власності на об'єкт нерухомого майна і використовується для ідентифікації такого об'єкта. Реєстраційний номер присвоюється таким об'єктам нерухомого майна,  як земельна ділянка,  житловий будинок, квартира, будівля, споруда, приміщення, підприємство як єдиний майновий комплекс. Реєстраційний номер  не  присвоюється  об'єкту  нерухомого майна,  який є складовою частиною складної речі та призначений для обслуговування іншої (головної) речі,  пов'язаний з  нею  спільним призначенням та є її приналежністю. Скасований  реєстраційний  номер об'єкта нерухомого майна не може бути присвоєно іншому об'єкту нерухомого майна.      
         З вищенаведеного можна зробити висновок, що розширення повноважень нотаріуса у сфері державної реєстрації, з одного боку, говорить про підвищення престижу нотаріату в Україні, а з другого боку, про більшу відповідальність конкретних осіб завдяки отримання не лише прав, але й обов’язків. Проведені зміни у законодавстві у цій сфері з часом дадуть нам відповідь про коректність впровадження таких норм. Але все ж таки, отримання інформації оперативним шляхом,  внесення відомостей до реєстру роблять державну реєстрацію більш пристосованою до  сьогодення.