Вторинна нерухомість: повинні знести тисячі українських хрущовок

50% житлового фонду України - зношене, а 75 млн квадратних метрів житла визнані аварійними. Отже кожен другий українець живе в будинку, який давно пора капітально ремонтувати або зносити. На жаль, питання зношеного житла в Україні і досі .

"Обозреватель" розібрався, які будинки в Україні пора зносити і як врятувати ситуацію.

Будинки в Україні ще простоять, але не довго

З проблемою застарілого житла зіткнулися в багатьох країнах світу. У Німеччині масово зносили старі будинки, в Польщі - провели масштабну модернізацію, в Росії - втілюють програму реновації цілих кварталів. Проблеми з житловим фондом є і в Україні. Ще в 2006 році прийняли закон про реконструкцію житлових кварталів, але ситуація з того моменту практично не змінилася.

"З кожним роком тема застарілого житлового фонду в Україні стає більш нагальною і гострої. Чинний закон, який був прийнятий ще в 2006 році, виявився неефективним і на практиці не зміг масово вирішити проблему з так званими" хрущовками ", - пояснив заступник міністра ЖКГ і регіонального будівництва Лев Парцхаладзе.

80% багатоповерхових українських будинків потребують модернізації, а 75 млн квадратних метрів житла перебуває в аварійному стані.

"Хрущовки" будувалися як тимчасове житло. Тому і житлові квартали побудовані з місцем для "стартового будинку" (перший будинок, який будуватимуть замість того, що знесуть), а планування максимально бюджетне.

Термін придатності панельної "хрущовки" складає 40-50 років. Капітальний ремонт і модернізація будинку може додати йому ще 40-50 років життя. Але в українських реаліях в більшості будинків капітального ремонту не було з моменту спорудження. В результаті термін експлуатації може бути навіть менше заявленого.

Перші панельні будинки почали зводити в кінці 50-х. І якщо з цього моменту будинок капітально не ремонтували, то такі будівлі потрібно було зносити ще в 2009 році. "Хрущовки" з шлакобетонних плит можуть прослужити довше, але і їх термін експлуатації закінчується в найближчі десятиліття.

Як рятувати ситуацію

Відремонтувати. Старі будинки не потрібно зносити, їх потрібно модернізувати, впевнений віце-прем'єр Геннадій Зубко. За підрахунками чиновника, капітальний ремонт типовою багатоповерхівки на 100 квартир обійдеться приблизно в 3,5 млн грн. За ці гроші можна зміцнити фундамент, замінити комунікації, утеплити стіни, відремонтувати дах. Після цього термін експлуатації будинку може вирости і до 100 років.

Однак, далеко не кожен будинок підлягає ремонту. Так, якщо на стінах вже є тріщини, їх не можна утеплювати. А проблему з фундаментом можна вирішити тільки на час.

"Ми чітко знаємо, що в 100-квартирний будинок потрібно вкласти 3-3,5 млн гривень. 50% дає держава (програма" теплий кредит "), якщо є муніципальна програма, то разом 70%, плюс 30% коштів громадян. Хрущовкам можна дати друге життя", - розповів Зубко.

Варто відзначити, що за три роки на програму "теплі кредити" виділили 1,6 млрд грн. При цьому, на капітальний ремонт тільки того житла, яке уряд визнає "аварійним", знадобиться 187 млрд. З таким фінансування "теплих кредитів" вистачить на капітальний ремонт аварійного житла за умови, якщо відкладати ці кошти 350 років.

Реновація кварталів. З огляду на те, що ні у держави, ні у місцевої влади, ні у простих українців грошей на капітальний ремонт багатоповерхівок немає, доведеться шукати інвестиції.

Один з таких варіантів - реновація житлових кварталів. Ідея полягає в тому, що забудовник зносить по черзі цілий квартал хрущовок, а на їх місці будує нові будівлі з більшою поверховістю. Ті, хто жив в старих будинках, отримують в нових квартири з площею на 50% більше. При цьому в кожній квартирі роблять типовий ремонт і встановлюють необхідну техніку.

Інвестор зможе продати квартири, що залишилися, компенсувати свої витрати і навіть заробити. І українські забудовники, і іноземні інвестори готові брати участь в подібних проектах, розповідає виконавчий директор Конфедерації будівельників Віталій Грусевич.

"Цілком логічно, що для зацікавленості забудовників варто було б запропонувати заохочення. Найчастіше їх цікавить: безкоштовне виділення землі в користування під будівництво, звільнення від пайової участі у розвитку чи від податку на прибуток, пільгове під’єднання новобудови до інженерних мереж. Але за кожною такою пільгою ховатиметься низка підставних недобросовісних компаній, які виграють тендери, запропонувавши низьку вартість робіт, отримають переваги, але не якісно чи невчасно реалізовуватимуть проект ", - розповідає Віталій Грусевич.

Чинний закон "Про комплексну реконструкцію житлового фонду", впевнені в Конфедерації будівельників, виконати складно. З таким твердженням погоджуються і в профільному міністерстві. На даний момент чиновники разом з експертами готують нову редакцію закону. Забудовника обиратимуть на конкурсній основі, а погодиться на знесення будинку повинні будуть 75% мешканців.

Що робити українцям в "хрущовках"

Єдиний спосіб отримати фінансування або зібрати кошти на капітальний ремонт будинку - створити ОСББ. Тільки в такому випадку можна взяти участь у міських програмах, отримати пільговий кредит в банку або грант від міжнародної організації на ремонт свого будинку.

Держава в першу чергу зацікавлене в ремонті будинків через величезні втрати енергії. Так, в деяких будинках втрачається до 40% тепла. Фактично, величезний обсяг газу спалюється марно, а українці опалюють вулицю.

Скоротивши втрати енергії, Україна може повністю відмовитися від імпорту блакитного палива. Правда, як каже експерт в сфері енергоефективності Анна Акерманн, на тепломодернізацію всього житлового фонду в Україні 10 років потрібно виділяти по 100 млрд грн на рік. Таких грошей у держави немає. Тому "рятувати" житло повинні його власники - власники квартир.

Наприклад, навіть без підтримки держави і міста, якщо кожна квартира в будинку скинеться по 35 тис. грн, цих коштів вистачить на капітальний ремонт всієї багатоповерхівки. При чому 35 тис. можна, наприклад, включити в тариф на утримання будинку та прибудинкової території та збирати їх п'ять років. Тоді сума в платіжці збільшиться приблизно на 500 грн/міс.

Експерт у сфері нерухомості Максим Бабуряк впевнений, що інвестувати в покупку квартири в панельній хрущовці не варто, однак і продавати таке житло ріелтор не радить.

"При виборі квартири потрібно враховувати і сусідів, і планування, і інфраструктуру, і район, і близькість до школи, роботи. Звичайно, якщо молоді люди хочуть купити квартиру раз і до кінця життя, то не варто купувати її в 60-річній хрущовці. але і терміново продавати квартиру в хорошому районі і в доглянутому будинку я б не став. Квартири в хрущовках продаються і купуються. Думаю, років 10 ще нічого кардинально не зміниться. Житло - базова потреба. Якщо немає грошей на хорошу квартиру, то купують квартиру в більш економному сегменті ринку. Навіть в аварійних будинках купують квартири ", - розповідає експерт.

Читайте також:

• Ринок нерухомості: українці частіше купляють житло в новобудовах;
• Ринок нерухомості-2018: ціни знижуватимуть, але повільно;
• Що буде з українськими "хрущовками".